Mas de dos millones de hogares están sin vivienda en Colombia. Banca dispuesta a cofinanciar soluciones con bajas tasas de interés

El déficit habitacional señalado oficialmente por el gobierno refleja la precariedad de las viviendas por las deficiencias en su construcción, la insuficiencia del espacio para albergar a diversas familias o la falta de acceso a servicios básicos como acueducto y electricidad, señaló un estudio de la Asociación Bancaria.

En zonas rurales esta situación se agrava debido al crecimiento desordenado, especialmente donde las autoridades locales no han logrado desarrollar la infraestructura necesaria para garantizar la prestación de servicios públicos.

En el sector rural la vivienda se ha desarrollado de manera espontánea y sin el uso de técnicas de construcción y diseño adecuadas, lo que ha llevado a la degradación prematura de las estructuras con el paso del tiempo . Además, estos lugares suelen ser demasiado pequeños para el tamaño de las familias que los habitan, lo que representa un riesgo para sus ocupantes.

En Colombia, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) es el encargado de medir este fenómeno a través de dos indicadores. El primero es el déficit cuantitativo, que identifica a los hogares que residen en viviendas con problemas estructurales o de espacio. Para abordar esta situación, es necesario implementar programas que faciliten el acceso a vivienda, como, por ejemplo, Mi Casa Ya.

El segundo indicador es el déficit cualitativo, que representa a los hogares que ocupan viviendas que requieren mejoras o ajustes para cumplir con estándares adecuados de habitabilidad, para lo cual es posible intervenir la unidad habitacional. Parte de la solución para estos hogares puede venir de la mano de políticas públicas que promuevan la creación de nuevas unidades habitacionales o la mejora de las ya existentes.

El estudio de Banca y Economía de la agremiación bancaria colombiana busca profundizar en las soluciones de política pública destinadas a los mejoramientos de vivienda.

La investigación fue adelantada por Germán Montoya, Director Económico, con la participación de Guillermo Alarcón Plata Carlos Daniel Junco Leguizamón Camilo Andrés Manrique Tabares.

Déficit Habitacional

De acuerdo con la Encuesta de Calidad de Vida (ECV) publicada por el DANE en 2022, en Colombia 5,28 millones de hogares, es decir, el 30,4% del total nacional, se encontraba en déficit habitacional (Gráfico 1). Sin embargo, como se señaló, este se compone a su vez de dos categorías: cualitativo y cuantitativo. Es importante mencionar que la medición excluye a los hogares que habitan en viviendas étnicas o indígenas, con el fin de aplicarles una metodología que reconozca las particularidades de su naturaleza estructural y de habitabilidad.

Descripción

En las áreas urbanas se consideran en déficit los hogares con entre 2 y 4 personas por dormitorio. Mientras que, en las zonas rurales, se consideran los hogares en los que conviven más de 2 personas por dormitorio.

Tanto en zonas urbanas como rurales, se clasifican como hogares en déficit aquellos que preparan sus alimentos en un espacio que también se utiliza para dormir, y que no se destina específicamente para la cocina.

En zona urbana y rural, se consideran en déficit los hogares que habitan viviendas sin alcantarillado y no tiene servicio de sanitario.

Aplica para las cabeceras y los centros poblados, se consideran en déficit los hogares que no cuentan con servicio de recolección de basuras.

De otro lado, el déficit cualitativo identifica a los hogares que residen en espacios que requieren mejoramientos o ajustes para cumplir con condiciones de habitabilidad adecuadas de acuerdo a los análisis hechos por el DANE.

Un enfoque para atender esta problemática es el despliegue de programas de intervención a las viviendas para mejorar la calidad de las condiciones de habitabilidad.

En Colombia, dentro de la política pública de vivienda los programas de mejoramiento no han tenido tanto protagonismo como aquellos que promueven la construcción de viviendas nuevas; no obstante, desde hace décadas, los gobiernos han realizado esfuerzos por desarrollarlos e implementarlos. Por ello, vale la pena señalarlos y analizar sus resultados.

Programas de mejoramientos de vivienda en Colombia

Bogotá y Medellín son los dos centros urbanos más grandes de Colombia, los cuales se han visto en la necesidad de desarrollar estrategias para reducir la autoconstrucción y los asentamientos informales.

Se consideran en déficit los hogares que habitan en viviendas en las que el material de los pisos es tierra, arena o barro.

En las cabeceras municipales se consideran en déficit los hogares que habitan en viviendas sin conexión a Acueducto acueducto. En zona rural se consideran los hogares que obtienen el agua para cocinar de fuentes no convencionales.

migración, como en el caso de Bogota, han derivado en el crecimiento de la informalidad. Estas iniciativas de política pública se han originado desde los gobiernos locales.

Bogotá ha logrado consolidar una gran experiencia en este frente. En 1980 aparecieron por primera vez los programas de mejoramiento cuando el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo puso en marcha el proyecto “Acciones integradas para el mejoramiento de calidad de vida en los asentamientos populares urbanos” en localidades como Ciudad Bolívar y Suba . Más recientemente, los programas de mejoramiento integral de barrios a cargo de la Secretaría Distrital del Hábitat y los de mejoramientos de vivienda por parte de la Caja de Vivienda Popular han permitido elevar las condiciones de vida de miles de hogares en la ciudad.

Por su parte, Medellín inició durante los años 60 procesos de mejoramientos barriales de la mano de la División de Habilitación de Viviendas de las Empresas Públicas de Medellín, en colaboración con el Fondo Rotatorio de Rehabilitación de Barrios. Estos proyectos incluyeron mejoras en espacios públicos, infraestructuras de vías y servicios públicos. Gracias a la acumulación de conocimientos en este tema, el Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES) aprobó el documento 3604 donde se concretó la estrategia “Construir Ciudades Amables” en la “Visión Colombia 2019”, estableciendo así el mejoramiento de barrios como una política nacional.

A nivel nacional en los últimos años se implementó el programa de mejoramiento “Casa Digna, Vida Digna” el cual benefició a más de 600 mil hogares entre 2018 y 2022, otorgándoles acceso a titulación, mejoramientos de vivienda y entorno. Actualmente “Cambia Mi Casa” (CMC), un programa lanzado recientemente, busca ser líder en esta materia.

Cambia Mi Casa (CMC)

Durante los últimos años en materia de política pública se han establecido programas de mejoramiento de vivienda enfocados en la disminución del déficit cualitativo para garantizar condiciones de habitabilidad a los hogares. En este sentido, una de las metas propuestas dentro del Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2022- 2026 es reducir el déficit habitacional en 26% mediante el fomento a la construcción y comercialización de viviendas nuevas gracias a Mi Casa Ya y mejoramientos en viviendas que se encuentran en un entorno urbano y rural. Es así como nace el programa Cambia Mi Casa, que de manera general busca establecer una política integral de mejoras en hogares y de acceso a servicios públicos.

Este programa tiene como finalidad beneficiar a 400 mil hogares que se encuentren registrados en el SISBEN, brindando subsidios de hasta 22 SMMLV según el mejoramiento que requiera la vivienda. Los principales actores involucrados son las familias que viven en condiciones poco habitables, las organizaciones comunitarias quienes se encargarán de realizar la ejecución de las obras y las entidades territoriales .

Finalmente, también se busca articular esfuerzos entre Gobierno y organizaciones comunitarias, con el objetivo de que estas participen activamente en la ejecución de las intervenciones. Así mismo, el subsidio podrá complementarse con aportes que ofrezcan las entidades territoriales en materia de mejoramientos a las viviendas, lo cual es muy provechoso dado que puede dar pie a que la banca realice aportes con recursos privados.

Mejoramientos mediante crédito

Con el fin de unir esfuerzos y fortalecer el impacto socioeconómico de CMC en la población vulnerable, desde la banca se ha propuesto crear un esquema complementario que permita acompañar el subsidio con créditos de bajo monto. Ahora bien, los 4 millones de hogares que se encuentran en déficit cualitativo poseen distintos componentes, como se puede ver en la Tabla 3. Debido a esto, 1,8 millones de familias, casi el 50% de los hogares que hoy se encuentran en déficit cualitativo, podrían atenderse mediante crédito, lo que podría ampliar los efectos positivos del programa.

Sin embargo, ofrecer una solución financiera de tales características presenta desafíos como las altas tasas de interés vigentes debido a la elevada inflación que atraviesa el país. Por lo tanto, una de las alternativas a indagar dentro del mecanismo crediticio es el cubrimiento de la deuda de los beneficiarios, incrementando de esta manera las facilidades de acceso a préstamos y una reducción sustancial en la cuota mensual a pagar. Para esto, sería pertinente contar con el apoyo del Fondo Nacional de Garantías en el diseño de una línea de garantía.

De acuerdo con simulaciones propias, de materializarse esta iniciativa se podría otorgar un crédito a una tasa del 20% con un plazo de 60 meses, en donde la cuota sería de $95.000 y el monto del crédito alcanzaría los 3,7 millones de pesos. Esto permitiría que el hogar pueda adquirir otras mejoras que el programa no cubre. Ahora bien, una forma de garantizar el correcto uso de este crédito es imitando el funcionamiento de Mi Casa Ya, transfiriendo los recursos monetarios a los constructores en lugar de las familias. El valor del préstamo podría desembolsarse a pequeños constructores, ferreterías de barrio o incluso a almacenes de grandes superficies que 1) vendan suministros para la construcción y el hogar, 2) que rindan cuentas al Gobierno o a la banca del uso del dinero y 3) que cumplan con requisitos de confiabilidad, de tal manera que los beneficiarios tengan un saldo a favor por los 3,7 millones subsidiados para costear la mano de obra y los materiales de su elección hasta agotar los recursos.

Conclusiones y Consideraciones Finales

En definitiva, el déficit habitacional en Colombia es una problemática que puede ser atendida a través del esfuerzo de diversos sectores de la economía. Este no es un desafío reciente, de hecho, ha sido atendido por el Gobierno Nacional y los gobiernos locales mediante el diseño de programas que ayudan a la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas. Un ejemplo de esto son las políticas de mejoramiento inmplementadas en Medellín y Bogotá.

En el caso de Cambia Mi Casa la banca podría realizar aportes que permitan potencializar su beneficio. La habilitación de una línea de crédito para mejoramientos de manera articulada con el FNG no solo facilita el acceso a las intervenciones, sino que bancariza los hogares. Lograr esto requerirá de un trabajo conjunto entre la banca y el Gobierno para estructurar las estrategias que permitan bajar las tasas de interés y reducir el esfuerzo monetario de los beneficiarios.

Para lograr este objetivo, es necesario ofrecer préstamos cuya cuota sea más baja, de tal forma que las familias no se vean perjudicadas en el pago de estos créditos e inicien una vida crediticia que les permita acceder a otros productos bancarios de manera inteligente. Esto resultaría beneficioso para los hogares ya que se estaría promoviendo la bancarización de sectores económicamente vulnerables de la población.

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Directores Orlando Cadavid Correa (Q.E.P.D.) y William Giraldo Ceballos. Exprese sus opiniones o comentarios a través del correo: [email protected]