Durante 15 años, las élites han luchado contra la propiedad de vivienda para la gente común, promoviendo en cambio una sociedad de inquilinos. Esto podría haber terminado con una votación de 89 a 10 en el Senado en contra de que Wall Street sea propietaria de viviendas.
MATT STOLLER
Hasta la guerra con Irán, la principal presión política sobre el presidente Donald Trump eran los altos precios, especialmente de la vivienda y los alimentos. Por eso, a principios de este año, anunció una orden ejecutiva sobre una política popular: prohibir que los inversores de Wall Street controlen el mercado inmobiliario. «Tomaré medidas inmediatas para prohibir que los grandes inversores institucionales compren más viviendas unifamiliares», declaró, «y pediré al Congreso que lo promulgue». No creí que Trump hablara en serio, porque suele hacer grandes promesas sobre limitar a Wall Street, pero no las cumple.
Sin embargo, ocurrió algo inusual. La promesa de Trump coincidió con una serie de intensos debates sobre vivienda en ambos partidos, y podría terminar convirtiéndose en ley.
Para entender por qué, debemos comenzar por cómo se recibieron los argumentos de Trump en el Congreso. Tras la derrota de Biden en 2024, ambos partidos culparon a los altos costos de la vivienda, en particular al aumento vertiginoso de los precios y los alquileres en el período posterior a la pandemia, del colapso del Partido Demócrata. Trump heredó el problema y no lo ha resuelto. El debate sobre la vivienda estuvo dominado por dos facciones distintas. Un grupo, el «movimiento de la abundancia», argumentaba que las prohibiciones de zonificación impedían una mayor oferta de viviendas, manteniendo así los precios altos e inaccesibles. Este grupo culpaba generalmente a los propietarios y a los burócratas por negarse a permitir la construcción de más viviendas multifamiliares.
El segundo grupo, los antimonopolistas, sostenía que el problema principal era financiero. Según este argumento, tras la Gran Crisis Financiera, el número de constructores se redujo en un 60%, ya que los pequeños constructores no podían obtener préstamos, mientras que los grandes podían endeudarse a bajo coste en los mercados de capitales. Además, los grandes compradores institucionales estaban retirando la oferta existente del mercado y recurriendo a diversas formas de monopolización encubierta para inflar los alquileres. Y los grandes constructores acaparaban terrenos para mantener la oferta fuera del mercado.
En BIG, tuvimos un debate con Derek Thompson, coautor del movimiento de la abundancia, sobre el caso específico de la vivienda en Dallas. La pasión es real y tiene su razón de ser. En 2021, Thompson calificó las acusaciones de que el control del mercado inmobiliario por parte de fondos de capital privado estaba provocando un aumento de los precios como algo muy parecido a una teoría de la conspiración.
Lo que está ocurriendo es un debate sobre la naturaleza de la sociedad estadounidense. Durante gran parte del siglo XX, el apoyo gubernamental a la propiedad de la vivienda fue un pilar fundamental de la política exterior estadounidense. Como dijo William Levitt, fundador de los suburbios de la posguerra: «Ningún hombre que sea dueño de su propia casa y terreno puede ser comunista. Tiene demasiado que hacer». Todos los presidentes apoyaron la propiedad de la vivienda, nuestras escuelas y comunidades giran en torno a ella, y la propiedad de la vivienda se asocia prácticamente con todas las tendencias de salud socialmente beneficiosas.
Wall Street estaba vinculado a la economía real a través del canal de financiación de la vivienda, primero mediante préstamos de ahorro y luego mediante la titulización. Pero a partir de la década de 1980, al estancarse el crecimiento salarial, Wall Street comenzó a prestar demasiado a los estadounidenses, y la vivienda se convirtió en un activo financiero tanto o incluso más que un lugar para vivir. Esta dinámica condujo finalmente a la gran crisis de 2008, que quebró el sistema estadounidense.
En la era posterior a la crisis, Obama decidió que alquilar, y no comprar, era una opción más adecuada para los estadounidenses. Por ello, su administración vendió grandes extensiones de viviendas unifamiliares embargadas a grandes inversores para convertirlas en propiedades de alquiler. Como señaló Morgan Stanley, «cada liquidación de una vivienda unifamiliar en dificultades crea no solo un posible hogar de alquiler», sino también «una posible vivienda unifamiliar de alquiler». Esto significó que, por primera vez en la historia, existía «una oportunidad para que las instituciones adquirieran viviendas unifamiliares de alquiler como parte de una estrategia de asignación de activos más amplia».
En otras palabras, el auge de la propiedad institucional de viviendas unifamiliares es un fenómeno reciente, resultado de los cambios implementados durante la administración Obama para intentar transformar Estados Unidos, pasando de una sociedad con un alto índice de propiedad de vivienda a una donde la mayoría alquila. Este cambio no ha sido total; la mayoría de los estadounidenses aún posee su propia casa. Sin embargo, la edad promedio del comprador de vivienda aumentó de 39 a 59 años en los últimos 15 años.
El resto alquila, cada vez más a grandes empresas inmobiliarias. La propiedad institucional se concentra regionalmente, con inversores que adquieren propiedades en ciudades específicas. En Atlanta, por ejemplo, los grandes inversores institucionales tienen una participación dominante en el mercado.
A medida que la construcción de viviendas se consolidaba y surgía una clase de propietarios institucionales, las grandes constructoras comenzaron a colaborar con Wall Street para construir viviendas unifamiliares desde cero que nunca saldrían al mercado. Este sector de «construcción para alquiler» experimentó un gran auge, duplicando su cuota de mercado entre 2021 y 2024. Es probable que la constructora gigante Lennar tenga poder de mercado y que también esté acaparando terrenos como parte de su estrategia para colaborar con grandes inversores institucionales. Mantener altos los precios de las viviendas. Después de todo, una forma de mantener la oferta fuera del mercado para los compradores comunes, y así controlar los precios, es construir viviendas para grandes inversores institucionales.
Durante mucho tiempo, la mayoría de los analistas inmobiliarios y los expertos de los centros de estudios desestimaron la compra de viviendas por parte de fondos privados como una especie de teoría conspirativa, a pesar de que era bastante común escuchar a alguien hablar de cómo no podía comprar una casa debido a la compra al contado por parte de algún inversor. Pero con el tiempo, los legisladores serios comenzaron a notar que la frustración era más que simples anécdotas de personas descontentas.
En 2024, la Comisión Federal de Comercio (FTC), bajo la dirección de Lina Khan, descubrió que Invitation Homes, una filial de Blackstone, había incurrido en prácticas fraudulentas generalizadas. El director ejecutivo le dijo a uno de sus subordinados que «aprovechara al máximo esta situación» y lo hicieron engañando a los inquilinos, desalojando injustamente a personas, cobrando tarifas abusivas, etc. Su sucesor, Andrew Ferguson, presidente de la FTC durante la administración Trump, continúa su legado en este ámbito. El año pasado, el senador Jon Ossoff investigó y Se ha constatado que las compras institucionales dificultan la compra de viviendas para los estadounidenses.
Documentos del Congreso revelaron que “los inquilinos de viviendas unifamiliares propiedad de instituciones suelen experimentar mayores aumentos de alquiler, tarifas infladas y una disminución en la calidad de la vivienda con el tiempo”. Además, economistas de la Reserva Federal publicaron un informe en el que observaban que dichos inversores “aumentan los alquileres a un ritmo un 60% superior al aumento promedio al adquirir la propiedad”, y que, en general, los alquileres suben.
Esta información, junto con la creciente frustración de los estadounidenses por los altos costos de la vivienda, impulsó la acción del Congreso.
En julio, el senador republicano Tim Scott y la senadora demócrata Elizabeth Warren aprobaron un proyecto de ley en el Comité Bancario del Senado que integraba el marco de la Abundancia y la lucha contra los monopolios. Este proyecto fomentaba la construcción de viviendas prefabricadas para reducir costos, facilitaba la aprobación de permisos de construcción y flexibilizaba los requisitos de financiamiento para la construcción de apartamentos multifamiliares, entre otros cambios. Se destinaron más fondos públicos a la construcción de viviendas y se brindó apoyo a las ciudades que buscaban agilizar los procesos. Prometía ser una de las leyes de vivienda más importantes aprobadas por el Congreso en décadas. Si bien no incluía ninguna prohibición a las instituciones, recibió el apoyo tanto de grupos antimonopolio como de grupos defensores de la Abundancia.
Luego vinieron los comentarios y la orden ejecutiva de Trump. Y, si cabe, su retórica fue incluso más acalorada que la política que propuso; criticó a las grandes constructoras por acaparar terrenos y las atacó comparándolas con el cártel petrolero de la OPEP. Como señala Dave Dayen, la Casa Blanca presionó con fuerza al Congreso para que prohibiera la propiedad institucional, llegando incluso a criticar la versión del proyecto de ley de la Cámara de Representantes por no incluir dicha prohibición. Así pues, los republicanos del Senado, liderados por Scott, decidieron negociarla con Warren e incluirla en su proyecto de ley de julio. Y así lo hicieron, lo que Trump aprobó en su declaración de política administrativa sobre el proyecto de ley del Senado.
Esa parte del proyecto de ley prohíbe a los grandes inversores institucionales comprar viviendas unifamiliares, estableciendo un límite de 350 viviendas. Aún pueden construir obra nueva, pero deben venderla después de siete años, a menos que el inquilino quiera quedarse, en cuyo caso el plazo se extiende por otros tres años. Existen algunas otras excepciones, como permitir la propiedad institucional de viviendas prefabricadas, diseñadas para reducir costes. En definitiva, es un paquete bastante bueno.
Ayer fue aprobada por una abrumadora mayoría de 89 a 10. Y la administración está animando a la Cámara de Representantes a que la apruebe.
Pero si les parece que esta historia suena demasiado buena para ser verdad, tienen razón. Ahora se dirige a la Cámara de Representantes, donde encuentra oposición por parte del presidente republicano del Comité de Servicios Financieros, French Hill. Su objetivo es obligar al Senado a negociar algo diferente, probablemente eliminando los límites a la propiedad institucional, e incluyendo una serie de políticas de desregulación bancaria y de criptomonedas para que todo resulte inaceptable para los demócratas.
Hay un par de señales preocupantes de que Wall Street está impulsando la estrategia de oposición de Hill. La primera es que el senador Brian Schatz, quien asumirá el liderazgo demócrata en el Senado en unos años, se opuso para demostrar a las empresas de capital privado que será un aliado confiable. Pronunció un discurso contundente contra la disposición que impide a las empresas de alquiler con opción a compra poseer grandes extensiones de viviendas durante más de siete años. Aquí está Dayen.
Schatz calificó la medida [de Construcción para Alquiler] de «absolutamente soviética», la describió como «un intento de demonizar a quienes desean construir viviendas de alquiler» y afirmó que se trataba de un «error de redacción», presumiblemente para avergonzar a sus autores y obligarlos a corregirlo. «Literalmente no hay razón para hacerlo así, y bastaría con una corrección de dos líneas. Pero lo que nos dijeron la semana pasada fue: ‘Lo siento, el proyecto de ley está cerrado'», declaró.
Su perorata recibió muchos elogios de los defensores de la abundancia, quienes han decidido magnificar lo que el propio Schatz admite que es una pequeña parte del mercado general de la construcción de viviendas y afirmar que esto invalida todo el proyecto de ley. Pero, francamente, Schatz estaba mintiendo a sus propios partidarios. Según asesores del Senado, nunca presentó una enmienda para abordar esta parte del proyecto de ley, a pesar de que las enmiendas de primer orden estaban abiertas hasta este lunes y las de segundo orden hasta este miércoles. Nunca se intentó realizar esa corrección de dos líneas ni recabar apoyo para ella. (Se consultó a la oficina de Schatz sobre esto, pero no respondió).
Otra señal es que, según el conservador Mike Cernovich, «se realizó un contrato masivo con personas influyentes para bloquear esto». Continuó: «Estén atentos a los seguidores de ‘MAGA’ que de repente intentan descarrilar el plan de Trump para que la compra de vivienda sea más asequible. El gran capital está intentando detener esto en la Cámara de Representantes». Así que veremos comentarios en línea, especialmente entre los líderes de opinión de MAGA, sobre esta legislación.
Y finalmente, cuando el presidente de la Cámara, Mike Johnson, le preguntó al presidente si debía impulsar la aprobación de la ley en la Cámara, algunas fuentes afirman que el presidente dijo: «A nadie le importa la vivienda». No sé si eso es cierto. Puede que Trump lo haya dicho, pero también cambia de opinión con frecuencia.
Un punto interesante es que muchas de las personas que argumentan que las limitaciones de la oferta son el principal factor que restringe la vivienda defendieron con vehemencia el derecho de Wall Street a poseer casas, diciendo que tal limitación anula todo lo demás positivo del proyecto de ley. Si eso es cierto, entonces gran parte del argumento del mundo de la abundancia carece de credibilidad. Después de todo, el problema no puede ser la zonificación, sino simplemente una cuestión de financiación. Pero no todos en ese mundo están de acuerdo; muchos son sinceros y querían que se aprobara. Este proyecto de ley dividió a los defensores de la abundancia de una manera útil.
¿Y ahora qué? No lo sé. Puede que se apruebe en la Cámara de Representantes, puede que no. Trump es impredecible, y la situación con Irán ha trastocado todos los cálculos. En cualquier caso, esta legislación para que la vivienda sea propiedad de las familias comunes, en lugar de una clase de activo para Wall Street, ha avanzado más de lo que imaginaba posible.
Son buenas noticias, en tiempos difíciles.
Matt Stoller
