Si bien la vivienda usada no cuenta con los mismos atributos dinamizadores de la economía y el empleo con los que cuenta la vivienda nueva, resulta fundamental pensar en las posibilidades que puede tener este segmento para dar solución a las familias más vulnerables, dados los múltiples mecanismos que pueden permitir ampliar el acceso a este mercado.
La vivienda usada representa más del 30% del mercado hipotecario.
Según datos de Asobancaria, la proporción de desembolsos para este tipo de vivienda venía en aumento desde 2016. No obstante, desde 2021 esta proporción ha venido disminuyendo.
Este segmento, contrario a lo que ocurrió con el mercado de la vivienda nueva, no cuenta con subsidios del Gobierno Nacional que lo fomenten, por lo que no resultó beneficiado por los niveles de asignaciones reportados entre 2021 y 2023. Junto a esto, desde finales de dicho año experimentó las consecuencias de los aumentos a las tasas de interés (que alcanzaron 20% e.a.) y el panorama económico retador que caracterizó esa vigencia. A cierre de ese mismo año los desembolsos a vivienda usada representaron el 31,8% del total de Operaciones de Financiación de Vivienda.
El desempeño del mercado de vivienda usada responde a características que favorecen su comercialización frente a las viviendas nuevas. Una de las ventajas es la flexibilidad en cuanto ubicación, pues los proyectos de vivienda nueva suelen desarrollarse en áreas de expansión urbana, mientras que la vivienda usada se encuentra en zonas centrales, mejor conectadas a servicios. Además, generalmente tiene precios más accesibles, lo que facilita el cumplimiento de indicadores como la relación préstamo-ingreso (LTI), facilitando los cierres financieros.
La vivienda usada también atrae a pequeños y medianos inversionistas que buscan diversificar su portafolio de activos tangibles, especialmente en épocas de incertidumbre económica. Al no depender de los plazos de entrega de proyectos nuevos, que pueden sufrir retrasos, permite un control más rápido sobre el flujo de caja, especialmente si se destina al alquiler. Esto contribuye a que la demanda de vivienda usada para arrendar se mantenga alta, especialmente entre familias y jóvenes profesionales que priorizan ubicaciones cercanas a su lugar de trabajo o estudio.
Otra ventaja importante es la disponibilidad inmediata del inmueble tras la compra. A diferencia de las viviendas nuevas, cuya entrega puede demorarse por la construcción, la vivienda usada permite a los compradores habitarla de inmediato, minimizando riesgos de fluctuaciones en las tasas de interés. Este factor la hace una opción atractiva en momentos de incertidumbre económica, consolidándose como una alternativa clave en el mercado hipotecario.
La oferta de vivienda usada en Bogotá, Medellín y Cali
El mercado de vivienda usada en Colombia continuó siendo una alternativa clave para quienes buscaban comprar o arrendar inmuebles durante 2024, reflejando una importante dinámica en la oferta dentro de las principales ciudades del país: Bogotá, Cali y Medellín. Según cifras del portal Metrocuadrado, para el tercer trimestre de 2024 se registraron un total de 283.301 ofertas, de las cuales 198.996 correspondían a venta, 82.848 a arriendo y 1.457 a la modalidad de venta y arriendo.
Asimismo, con corte a septiembre de 2024, Bogotá continuaba liderando la oferta de vivienda usada con el 63,3% de los anuncios, seguida por Medellín con 26,1% y Cali con 10,6% (Gráfico 2). La distribución de esta oferta responde a factores como el tamaño del mercado inmobiliario, la demanda de vivienda en cada ciudad y la disponibilidad de inmuebles en zonas estratégicas.
En términos de estrato, la concentración de oferta se encuentra en mayor medida en los estratos 5 y 6, representando 61,4% del total de anuncios con 174.085 unidades para el tercer trimestre de 2024. Esto sugiere que la vivienda usada tiene una fuerte presencia en segmentos medios y altos, donde los propietarios buscan compradores o arrendatarios en un contexto de costos elevados de vivienda nueva. En contraste, los estratos más bajos, es decir; 1, 2 y 3 registran una menor participación, con 17,4% de las ofertas.
Subsidios para la adquisición de vivienda usada
Existen argumentos a favor y en contra de enfocar esfuerzos hacia el segmento de la vivienda usada. Por un lado, el déficit habitacional aún es elevado, pese a los programas de subsidios nacionales y territoriales que buscan facilitar el cierre financiero de las familias más vulnerables y lograr que se conviertan en propietarias de una vivienda nueva.
Foto Ciencuadras
Por otro lado, se ha reportado una creciente escasez en el suelo de las grandes ciudades destinado a la construcción de vivienda nueva, por lo que los proyectos inmobiliarios suelen ubicarse a la periferia de las zonas urbanas, lo cual no siempre se alinea con el interés de familias que prefieran ubicarse en puntos más centrales a su lugar de trabajo o estudio.
Foto Mercado Libre
Es en estos contextos que la vivienda usada adquiere una mayor relevancia, y es por eso que se ha planteado que puede ser una solución habitacional para los hogares vulnerables. Una solución que se vería fortalecida si existieran subsidios para este segmento del mercado. La idea no es nueva , aunque ha cobrado más fuerza en los últimos años, conforme se han hecho más evidentes los cambios en las preferencias de las familias y las dificultades de construcción de vivienda nueva.
Las tendencias actuales en la oferta de vivienda usada: coliving y leasing habitacional
De acuerdo con los datos, es evidente que el mercado de vivienda usada sigue experimentando transformaciones importantes, tanto en tamaño de los inmuebles, como en ubicación estratégica y estratos socioeconómicos. Esta dinámica abre paso a nuevas propuestas como el coliving, una alternativa innovadora para arrendar vivienda de acuerdo con las necesidades de las personas, especialmente las nuevas generaciones.
El coliving es un modelo de vivienda que combina espacios privados con áreas compartidas, ofreciendo una alternativa flexible y accesible para las personas que buscan este tipo de servicios en el mercado. Este formato permite que los residentes accedan a beneficios como gimnasios, espacios de coworking, lavandería y zonas de esparcimiento sin la necesidad de comprometerse con contratos de arrendamiento tradicionales ni realizar grandes inversiones iniciales, reformando el concepto que tienen las nuevas generaciones sobre la vivienda.
Vivienda nueva en Medellín. Foto El Colombiano
Uno de los principales beneficios del coliving en comparación con la vivienda tradicional es su rentabilidad. A diferencia del arrendamiento convencional, este modelo permite contratos de alquiler por temporadas cortas, lo que genera mayores ingresos y flexibilidad en la explotación económica del inmueble. Además, la reutilización de edificaciones existentes para coliving podría optimizar la oferta de vivienda en sectores estratégicos, facilitando su acceso a una mayor cantidad de personas.
En Colombia, el coliving surge como una posible solución ante el incremento en los costos de arrendamiento en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, donde el acceso a la vivienda propia se ha vuelto más complejo para las personas. No obstante, este proceso requeriría incentivos financieros y estrategias de inversión que faciliten la transformación de inmuebles tradicionales en viviendas compartidas.
El arriendo constituye, en ocasiones, la única alternativa para que los hogares de menores ingresos puedan satisfacer sus necesidades de vivienda. Esto se explica, en cierta medida, porque las condiciones de informalidad en el ingreso de estos hogares les impide adquirir una vivienda vía financiación formal.
Actualmente, la tenencia de vivienda propia en el país se encuentra en niveles bajos e inferiores al promedio de América Latina. De hecho, Colombia es de los países con la tasa más alta de arrendamiento y la más baja de propiedad en todo el continente.
Conclusiones y consideraciones finales
La vivienda usada desempeña un papel fundamental en la solución habitacional de los colombianos, especialmente para los hogares de menores ingresos, quienes enfrentan dificultades para acceder al crédito hipotecario y, en muchos casos, encuentran en el arriendo su única alternativa. Si bien la política de vivienda se ha enfocado mayormente en la adquisición de vivienda nueva, programas como Semillero de Propietarios lanzado en 2018 representó un esfuerzo importante en la política pública para ayudar a las familias, pues al ser un modelo de arrendamiento social con enfoque hacia la propiedad, buscó no solo aliviar la carga del pago de arrendamiento, sino también brindar un apoyo económico y un incentivo al ahorro que, con el tiempo, permitiera a los beneficiarios acceder a un crédito hipotecario formal.
La vivienda usada representa una opción clave para abordar el déficit habitacional en Colombia pues puede ofrecer soluciones inmediatas y accesibles para una gran parte de la población que no tiene acceso a créditos hipotecarios o que no desea adquirir una propiedad. Así, no solo se mejora el acceso a soluciones habitacionales dignas, sino que también se genera dinamismo en un mercado que, adecuadamente regulado, puede ser una fuente importante de alternativas para quienes buscan arriendo o mejorar sus condiciones de vida sin pasar por el proceso de adquisición.
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