En unidades residenciales cualquiera podría montar un bar, un taller, etc. y se abriría paso el arriendo por días y por horas (arrendamiento prostibulario)
Resucita el proyecto de ley número 205 de 2022 por medio del cual pretenden reformar la ley 675 de 2001 sobre propiedad horizontal. La iniciativa fue “enterrada” el año pasado, y el reciente 12 de marzo la han revivido, con el número 397 C de la Cámara de Representantes, cuyo contenido es exactamente igual al originalmente presentado, y entonces visto con reservas por los moradores de miles de conjuntos residenciales en el país.
El abogado Benjamín Ochoa Moreno* ha seguido este tema desde el año pasado y en este momento destaca que el proyecto ha sido repartido para ponencia por parte de sus mismos autores. El presidente de la Comisión Primera de la Cámara, representante Óscar Hernán Sánchez, es a la vez ponente coordinador de esta iniciativa, junto a otros ocho integrantes de la Comisión. En el proyecto original, Sánchez también fue ponente coordinador de la misma.
Esta iniciativa es gravemente lesiva para todos los que habitan las propiedades horizontales residenciales, y el abogado Benjamín Ochoa acaba de enviar a la Comisión Primera de la Cámara de Representantes sus observaciones.
Propiedad horizontal
El proyecto de ley 397 C ha venido haciendo cola, y a comienzo de mayo está en el punto séptimo para discusión y aprobación a primer debate, tras de lo cual seguramente pasaría a la plenaria luego de julio, en la nueva legislatura. Advierte que los legisladores pretenden aprobarlo antes del 20 de junio, cuando vencen las sesiones del Congreso, “a pupitrazo limpio, como acostumbran”.
Su cobertura e impacto permanente serían de enorme magnitud. Por ejemplo, en diciembre de 2022 existían en Bogotá 1.9 millones de copropiedades y en Medellín 820.000.(Ver Periódico El Tiempo 21 de septiembre de 2023, pág. 1.5) La tendencia, a la vuelta de pocos años será inexorablemente a vivir bajo el régimen de propiedad horizontal la mayoría de las unidades residenciales y muchas industrias, comercios y servicios
INTENCIONES GRAVEMENTE LESIVAS
Entre las afectaciones que llegarían a las familias y moradores en las propiedades horizontales, el abogado Benjamín Ochoa advierte:
• En unidades residenciales cualquiera podría montar bar, taller, etc. y se abriría paso el arriendo por días y por horas (arrendamiento prostibulario) a través de “plataformas” y toda clase de terceros.
• La iniciativa introduciría en los conjuntos residenciales la mal llamada “vivienda turística” sin condiciones mínimas, afectando gravemente a los residentes. Tugurización seudo hotelera.
“Vivienda”, es el lugar donde se vive, el lugar de asiento, donde se reside (sentido de duración), mientras que “turismo” es actividad de viaje, de lo pasajero. Mal puede por ende hablarse de lugar duradero-pasajero.
• Además del seguro obligatorio existente sobre las zonas comunes, todas las copropiedades desde el estrato 1 al 6, estarían obligadas a tomar seguros contra incendios y terremotos para su reconstrucción total. También seguros para amparar, en áreas comunes, a todos los ocupantes y visitantes.
• El proyecto motiva expresamente a las asambleas de propietarios a condonar los pagos por concepto de expensas comunes, sentando “la cultura del no pago”
• Caos en ciertas categorías de coeficientes (parqueaderos, terrazas, balcones, patios y parcelaciones) y por ende en las cuotas de administración. Incertidumbre respecto de los derechos adquiridos frente a los textos propuestos.
• Caos y conflicto inmanejable entre Reglamento de Propiedad Horizontal, Manual de Convivencia, Asamblea de Propietarios, Consejo de Administración y Comité de Convivencia.
• Se crearía Un Consejo Nacional de Propiedad Horizontal con 1.123 integrantes (uno por cada municipio) y “sovietización” de la propiedad horizontal a nivel local.
• Si se trata de avanzar en materia social, esta iniciativa ignora necesidades urgentes y evidentes, como sentar las bases hacia una propiedad horizontal exclusiva para la tercera edad y actualización de la legislación a las decisiones de constitucionalidad.
TUGURIZACIÓN Y DESTRUCCIÓN DE LA TRANQUILIDAD
En complemento a lo anterior, es especialmente llamativa la pretensión de la tugurización y destrucción de la tranquilidad y mucho más, en las propiedades horizontales residenciales . (arts. 5 par. 3, 10 inc. 3, 28-9, 29-18 y 54, del Proyecto)
Viejo debate que llevó en la práctica al archivo del proyecto del ley 301/20C, 511/21S. Ahora se agrava porque ya no se limita a la mal llamada “vivienda turística ”, sino que se extiende a toda clase de “actividad mercantil”, como ya vimos.
Tugurización en potencia, es la amenaza que se cierne sobre la propiedad horizontal
Se trata de si se pone freno o no, al creciente ejercicio abusivo de la libertad individual, del derecho de propiedad y de una pretendida igualdad que viene afectando en todas partes la tranquilidad, el derecho a la intimidad de las familias y de los individuos en su sitio de residencia y muy especialmente de los menores de edad y de los ancianos.
Esa situación anómala se da no solo a través de algunas aplicaciones, como Airbnb, sino también de toda clase de intermediarios, muchas veces inescrupulosos, que ofrecen servicios de alojamiento masivo por muy corto tiempo, casi siempre por día y hasta por horas (Byhours) como está sucediendo a raíz de la pandemia, en apartamentos y otras formas de propiedad horizontal residencial, y llegando al extremo de “desmembrar” estos inmuebles alquilando piezas y hasta camas. Tal situación se está viviendo con gran intensidad en países turísticos y de inmigrantes como España, Francia, Italia, etc., los cuales mediante diversos mecanismos han tratado de frenar.
¿Quién y para qué, alquila una habitación de hotel o un apartamento por horas? práctica que se ha “popularizado” a raíz de la pandemia y del cierre de moteles. Ver, por ejemplo, periódico El Tiempo, 3 de septiembre 2023, pág. 4.1
*Benjamín Ochoa M. Abogado, profesor de la Universidad Libre, académico especializado en Derecho Laboral y Derecho Constitucional
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