La iniciativa de preasignaciones de subsidios busca reservar los recursos del programa en el mediano plazo y fortalecer el esquema de preventas. Así, se espera fomentar la confianza en el sector constructor, estimulando las iniciaciones y lanzamientos de proyectos.
La escasez de suelos urbanos para la construcción, las altas tasas de interés del crédito y las limitaciones en la asignación de subsidios a las familias pobres para comprar viviendas mantienen atascada la construcción, expresó la Asociación Bancaria y propuso acciones tendientes a dinamizar la actividad económica del sector.
Banca y Economía, encargada de analizar en la Asociación Bancaria factores de la economía colombiana, realizó un breve balance de los acontecimientos en el sector durante el año 2023, y abordó un análisis detallado de los posibles impactos que podría tener la estrategia de preasignaciones en el sector.
Según cifras de La Galería Inmobiliaria, el 2023 cerró con 90.707 viviendas comercializadas, representando un decrecimiento del 55.91% en las ventas en relación con 2022. Estos números reflejan la baja dinámica que el sector vivió en ese periodo, impulsado principalmente por un escenario desafiante en donde el contexto de las condiciones macroeconómicas, como la elevada inflación y el alza en la TPM del Banco de la República, fue decisivo para el desarrollo de esta coyuntura, señaló el estudio.
Al desglosar las cifras de ventas, se observa que el segmento de vivienda de interés social (VIS) totalizó 49.414 unidades, experimentando una disminución del 65.8%. Este descenso puede atribuirse a factores económicos, como los incrementos en la tasa de interés, que dificultan el acceso a créditos y a la ausencia de subsidios durante el primer cuatrienio del año. Por otro lado, el segmento no VIS comercializó 42.226 unidades, mostrando una caída del 30,6%, un indicativo de que ambos segmentos se vieron afectados, aunque de manera diferenciada.
Por otro lado, los desistimientos alcanzaron cifras elevadas, registrando en 2023 un 52,6% de unidades desistidas, en promedio, para ambos segmentos. Estas renuncias estuvieron motivadas por diversos factores, entre ellos, por cambios en las condiciones del crédito hipotecario relacionados directamente con el incremento en las tasas de interés, demoras en los subsidios o dificultades en la clasificación del SISBEN IV en el caso de las familias que contaban con subsidios de Mi Casa Ya provenientes del anterior esquema.
En lo que respecta a la cartera de vivienda durante el 2023, su indicador de calidad se deterioró en 60 puntos básicos, pasando de un 2,5% en diciembre del 2022 a un 3,1% al cierre del año anterior. Por el lado de los desembolsos, estos decrecieron un 16%, pasando de 202.927 en el 2022 a 170.515 en 2023. Desagregando esta información por cada segmento, se encuentra que los desembolsos a VIS crecieron un 5,7%, cerrando con 108.427 operaciones exitosas, debido principalmente a la disponibilidad de coberturas a tasas de interés del programa Mi Casa Ya a partir del mes de mayo.
En cuanto a la no VIS, sus desembolsos fueron de 62.088 al cierre del 2023, presentando una caída del 38,1% debido a las elevadas tasas de interés para este segmento y a la ausencia del subsidio de cobertura FRECH No VIS, que era una ayuda importante para el pago de las cuotas de este tipo de viviendas. Además, el saldo de la cartera de vivienda continuó creciendo, ubicándose por encima de los $107 billones, con un crecimiento nominal del 6% pero un decrecimiento del 2% en términos reales.
Preasignación de subsidios
La agremiación bancaria, comparó la anterior asignación de subsidios con lo dispuesto por el gobierno actual:
Hasta 2022, el esquema de Mi Casa Ya operaba en relación con el ingreso de la familia, abarcando un rango de ingreso entre 0 y 4 SMLV, dividido en dos grupos: de 0 a 2 SMLV, y de 2 a 4 SMLV. Esto determinaba el monto del auxilio que recibiría el hogar y contaba con la ventaja, al no priorizar los hogares, que las familias no se enfrentaban a la incertidumbre de ser superadas por otros aspirantes y en consecuencia no recibir su subsidio. En su lugar, los hogares recibían el estado de «habilitado», indicando que cumplían con todos los requisitos del programa y estaban en proceso de compra de inmueble VIS o VIP. Lo anterior permitía la inclusión del auxilio monetario en los estudios de riesgos de las entidades financieras y mejoraba las condiciones crediticias, acelerando así los esquemas de preventa, que representan cerca del 78% del mercado VIS/VIP, según datos de la Galería Inmobiliaria.
Actualmente, para que una familia sea beneficiaria del programa Mi Casa Ya, debe haber realizado la encuesta Sisbén IV y tener una clasificación entre A1 y D20. Posteriormente las familias son agrupadas según criterios de priorización desarrollados por el Ministerio, que evalúa la vulnerabilidad de la familia.
Esto implica que las familias deben conservar su condición socioeconómica durante cerca de dos años, que es el tiempo que dura el proceso constructivo de la vivienda.
Según el análisis de la Asociación Bancaria «Aunque este funcionamiento asegura que los recursos se destinen a familias que realmente los necesitan, durante este tiempo pueden surgir situaciones en las que las familias priorizadas sean superadas por otras con mayor necesidad, generando incertidumbre sobre la asignación de los recursos durante el proceso. Esto dificulta los análisis de riesgo de los constructores y las entidades de crédito, debilitando el esquema de preventa debido a la incertidumbre.
«Para superar esta dificultad, el gobierno busca garantizar a las familias, desde el inicio del proceso, la obtención del auxilio eliminando dicha incertidumbre. Esta iniciativa, conocida como «preasignación», reservará los recursos del programa y fortalecerá el esquema de preventa. Esto también fomentaría una mayor confianza en el sector constructor y estimularía la iniciación y lanzamiento de proyectos.
Concluye finalmente que «los programas estatales han demostrado su capacidad para incentivar una mayor oferta y demanda proporcionando oportunidades tangibles para la adquisición de vivienda propia. En este sentido, la implementación de las preasignaciones de subsidios VIP emerge como una respuesta innovadora para abordar los desafíos actuales del sector de vivienda, ofreciendo nuevas oportunidades para fortalecer la confianza en el sector constructor y promover una mayor comercialización de viviendas, así como para reducir las barreras de acceso al crédito.
Sin embargo, para alcanzar el éxito con esta iniciativa, es crucial superar diversos desafíos. En primer lugar, se requiere una ampliación significativa de la dinámica del mercado de viviendas VIP, lo que puede lograrse mediante una adecuada asignación de subsidios o una mayor habilitación de suelo para este tipo de vivienda, además de asegurar la disponibilidad continua de recursos para mantener su continuidad a largo plazo.
Asimismo, sería beneficioso extender esta iniciativa también a la VIS, brindando así mayores facilidades de acceso al crédito para las familias de este segmento. Además, considerar el aumento del LTI para las viviendas No VIS podría impulsar aún más el sector de la vivienda en general, permitiendo que un mayor número de hogares de bajos ingresos accedan al crédito para adquirir una vivienda. En conclusión, las preasignaciones de subsidios VIP representan una estrategia prometedora para abordar los desafíos actuales del sector de la vivienda en Colombia, pero su éxito dependerá de la capacidad del gobierno y los actores relevantes para superar los obstáculos identificados y adaptar el programa según las necesidades del mercado, y de reconocer que esta estrategia no puede perjudicar a la vivienda de interés social en su conjunto.
