Pandemia: Bienes Raíces Comerciales en una encrucijada

.Getty Images

Por Andrea Deghi y Fabio Natalucci

Edificios de oficinas vacíos. Reducción del horario de tienda. Tarifas de habitaciones de hotel increíblemente bajas. Todos son signos de los tiempos. Las medidas de contención puestas en marcha el año pasado en respuesta a la pandemia cerraron negocios y oficinas, y dieron un duro golpe a la demanda de bienes raíces comerciales, especialmente en los segmentos minorista, hotelero y de oficinas.

Más allá de su impacto inmediato, la pandemia también ha enturbiado las perspectivas de los bienes raíces comerciales, dado el advenimiento de tendencias como la disminución de la demanda de comercio minorista tradicional a favor del comercio electrónico, o para las oficinas a medida que las políticas de trabajo desde el hogar ganan tracción. Un análisis reciente del FMI concluye que estas tendencias podrían perturbar el mercado de bienes raíces comerciales y potencialmente amenazar la estabilidad financiera.

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La conexión de estabilidad financiera

El sector inmobiliario comercial tiene el potencial de afectar a una estabilidad financiera más amplia: el sector es grande; sus movimientos de precios tienden a reflejar el panorama macrofinancista más amplio; y depende en gran medida de la financiación de la deuda.

En muchas economías, los préstamos inmobiliarios comerciales constituyen una parte significativa de las carteras crediticias de los bancos. En algunas jurisdicciones, los intermediarios financieros no bancarios (por ejemplo, las empresas de seguros, los fondos de pensiones o los fondos de inversión) también desempeñan un papel importante a pesar del hecho de que los bancos siguen siendo los mayores proveedores de financiación de deuda para el sector inmobiliario comercial a nivel mundial. Un shock adverso para el sector puede ejercer una presión a la baja sobre los precios de los bienes raíces comerciales, afectando negativamente la calidad crediticia de los prestatarios y pesando sobre los balances de los prestamistas.

El riesgo de una caída de los precios crece cuando podemos observar grandes desalineaciones de precios,es decir, cuando los precios en el mercado inmobiliario comercial se desvían de los implícitos por los fundamentos económicos, o «valores justos». Nuestro análisis reciente muestra que estas desalineaciones de precios magnifican los riesgos a la baja para el crecimiento futuro del PIB. Por ejemplo, una caída de 50 puntos básicos en la tasa de capitalización de su tendencia histórica —una medida comúnmente utilizada de desalineación— podría elevar los riesgos a la baja para el crecimiento del PIB en 1,4 puntos porcentuales en el corto plazo (acumuladamente durante 4 trimestres) y 2,5 puntos porcentuales a medio plazo (acumuladamente en 12 trimestres).

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El fuerte peaje del COVID-19

Si nos fijamos en el impacto de la pandemia, nuestro análisis también muestra que las desalineaciones de precios han aumentado. A diferencia de los episodios anteriores, sin embargo, esta vez en torno a la desalineación no se deriva de la acumulación excesiva de apalancamiento, sino más bien de una fuerte caída tanto en los ingresos operativos como en la demanda general de bienes raíces comerciales.

A medida que la economía gana impulso, es probable que la desalineación disminuya. No obstante, los posibles cambios estructurales en el mercado inmobiliario comercial debido a la evolución de las preferencias en nuestra sociedad desafiarán al sector. Por ejemplo, un aumento permanente de las tasas de vacantes de propiedad comercial de 5 puntos porcentuales (debido a un cambio en las preferencias de los consumidores y las empresas) podría conducir a una disminución de los valores justos en un 15 por ciento después de cinco años.

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Hay que tener en cuenta, sin embargo, que existe una enorme incertidumbre sobre las perspectivas de los bienes raíces comerciales, lo que dificulta enormemente una evaluación definitiva de los desalineaciones de precios.

El papel de los responsables políticos en la lucha contra los riesgos de estabilidad financiera

Las tasas bajas y el dinero fácil ayudarán a las empresas no financieras a seguir siendo capaces de acceder al crédito, ayudando así a la incipiente recuperación en el sector inmobiliario comercial. Sin embargo, si estas condiciones financieras fáciles fomentan demasiado la asunción de riesgos y contribuyen a las desalineaciones de precios, entonces los responsables de la formulación de políticas podrían recurrir a su conjunto de herramientas de política macroprudencial.

Herramientas como los límites en las relaciones de cobertura de préstamo a valor o de servicios de deuda podrían utilizarse para abordar estas vulnerabilidades. Además, los responsables de la formulación de políticas podrían buscar ampliar el alcance de la política macroprudencial para abarcar a las instituciones financieras no bancarias, que son actores cada vez más importantes en los mercados comerciales de financiación inmobiliaria. Por último, para garantizar que el sector bancario se mantenga fuerte, los ejercicios de pruebas de estrés podrían ayudar a informar sobre si se ha reservado un capital adecuado para cubrir las exposiciones inmobiliarias comerciales.

Andrea Deghi es experta del sector financiero en la División de Análisis de Estabilidad Financiera Global del Departamento de Mercados Monetarios y de Capitales del FMI. 

Fabio M. Natalucci es director adjunto del Departamento de Mercados Monetarios y de Capitales del FMI. 

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